각광받던 지식산업센터(지산) 시장이 침체의 늪에서 빠져나오지 못하고 허덕이고 있어 대책이 시급하다.

한때 ‘없어서 못 판다’는 말까지 돌던 지산이 2022년 이후 공급 과잉과 부동산 시장 침체의 직격탄을 맞으며 매매, 임대, 경매시장 모두에서 외면당하는 실정이다. 현장에서는 미분양이 해소되지 않아 사실상 ‘공실 무덤’의 우려가 커지고 있다.

상업용 부동산 프롭테크 기업 부동산플래닛에 따르면 올해 1분기 전국 지산 거래량은 552건으로 집계됐다. 이는 직전 분기(971건)보다 43.2%, 전년 동기(1,010건) 대비 45.3% 감소한 수치로, 4분기 연속 하락세 기록과 함께 최근 5년 내 최저치다.

1분기 총 거래금액도 2184억원으로 전분기 대비 44.8%, 전년 동기 대비 50.3% 급감했다. 투자 수요 위축 속에 전국 평균 전용면적 3.3㎡당 매매가격은 1468만원을 기록해 전분기보다 7.1%, 1년 전보다 12.2% 하락했다.

이처럼 지산 시장이 급격히 위축된 배경에는 2020년대 초반 규제 완화와 금융 혜택으로 폭발적으로 공급된 영향이 크다.

당시 지산은 ‘아파트형 공장’으로 불리며 수도권 공장 총량제에서 제외됐고, 대출 한도도 분양가의 80%까지 열리면서 단기간에 다수의 물량이 쏟아져 나왔다. 하지만 2022년 하반기 이후 급격한 부동산 경기 악화로 수요가 급감했고 결과적으로 공급과잉에 직면했다.

공급 증가 속 미분양 문제는 갈수록 심각해지고 있다. 대한건설협회 조사에 따르면 2022~2024년 공급된 65개 지산의 평균 미분양률은 37%에 달한다. 서울은 43%, 경기도는 32%로 집계됐고, 미분양에 따른 건설사 금융부담도 8조원을 웃도는 것으로 추정된다. 경매시장 역시 침체로 한 달 간 경매로 나온 지산이 313건에 달해 역대 최다치를 기록했다.

잇따른 공실과 미분양 사태에 건설업계는 정부에 지산을 주거·숙박시설로 용도를 전환하는 방안을 적극 검토해달라는 입장이다. 

미국 뉴욕, 영국 런던 등 주요 해외 도시들이 오피스 등 비주거 시설을 주택으로 전환해 도심의 공실 문제와 주택 공급부족을 동시에 해결한 사례가 이를 뒷받침한다. 실제 주거 전환이 허용되면 도심 공급부족 완화, 시장 정상화, 기업 회생 등 다양한 효과가 기대된다는 분석이 나온다.

시장 전문가들은 미분양과 공실 문제의 해소를 위해 정부의 선제적 대응이 필요하다고 강조한다. 하지만 현행 규제와 정책은 산업시설의 주거 활용에 엄격해 당장 뚜렷한 대책을 기대하긴 어려운 상황이다. 정부는 업종 제한 완화, 기숙사 부대시설 규제 손질 등 미온적 대응에 머무르고 있다.

이에 현장에서는 공실과 미분양 적체에 대한 우려가 갈수록 커지고 있다. 결국 지산 시장은 ‘위기의 분기점’에 서 있다는 평가가 나오면서 정부와 관계기관이 언제, 어떻게, 어떤 특단의 대책을 내놓을지 주목된다.

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